Az elmúlt években számos elképzelés, hír és álhír jelent már meg az egységes ingatlanadó bevezetésével kapcsolatban. A kezdeményezés mindeddig rendre elbukott, ugyanakkor a folyton változó koncepciók árnyékában lassan kikerült a sajtófigyelem célkeresztjéből az a nagy port felkavaró jogszabály, amely szerint 2006 elejétől luxusadó terheli a 100 millió forintnál értékesebb lakó- és üdülőépületeket.
A luxusadót ért számtalan támadás ellenére kétségtelen tény, hogy az új adónemnek mára sikerült beépülnie a köztudatba, és gyakorlati jelentőségének a növekedése is egyre inkább tetten érhető. Bevezetésének célja és egyben filozófiája a társadalmi igazságosság, valamint a vagyonarányos közteherviselés érvényre juttatása volt, amely megköveteli, hogy az átlagos életvitelű állampolgárokhoz képest lényegesen jobb életkörülmények között élők nagyobb mértékben járuljanak hozzá a társadalmi közös feladatok ellátásának költségeihez. Mivel a különlegesen jó életkörülmények között élők vagyoni helyzete főként az általuk tulajdonolt lakásingatlanban testesül meg, ezért ezen nagy értékű ingatlanokkal rendelkező személyeket a törvény külön adóval, a luxusadóval terheli. Százmillió felett fizetni kell A törvényhozó akaratának megfelelően csak a valóban luxusingatlanok viselnek különadót, tekintve, hogy az állam csak a 100 millió forintot meghaladó értékű lakóingatlannak (lakásnak vagy üdülőnek) minősülő épületeket, illetve épületrészeket adóztatja. Az adót annak a magánszemélynek vagy vállalkozásnak kell megfizetnie, aki az év (adóév) első napján az ingatlan tulajdonosa. Több tulajdonos esetén a tulajdonostársak – értelemszerűen – tulajdoni hányadaik arányában viselik a luxusadót, ugyanakkor lehetőségük van arra, hogy írásbeli megállapodással maguk közül egy személyt kiválasszanak az adókötelezettség teljesítésére. Itt szükséges hangsúlyozni, hogy amennyiben az ingatlanunkat ún. kezelői, vagyonkezelői jog vagy használati, haszonélvezeti jog terhelné, úgy a luxusadót nem mi, hanem ezen jogosultságok gyakorlói lesznek kötelesek megfizetni. Az adó éves mértéke a lakóingatlanunk értékének 100 millió forint feletti része után 0,5 százalék. Egyszerűbben fogalmazva ez azt jelenti, hogy a 100 millió forintot meghaladó rész minden egymillió forintjára ötezer forint adót kell fizetnünk. Nem adóköteles természetesen, ha ingatlanvagyonunk több ingatlanból áll és azok értéke együttesen haladja meg a 100 millió forintot (pl. 4 darab 30 millió forint értékű lakás esetén).
38-d0000A80D93a4f2e76170.jpg A luxusadó mértéke nagyban függ tehát a lakóingatlanunk értékétől. Jogos kérdésként vetődik ezért fel, hogy hogyan állapíthatjuk meg az ingatlanunk értékét, és honnan tudhatjuk egyáltalán, hogy az a 100 milliós határ felett van-e. Ezekre a felvetésekre reagálva a törvény rögzíti, hogy a luxusadó alapja az ingatlanunk számított értéke, amelyet egy speciális értékelési módszertan segítségével az adóhatóság határoz meg. Fontos megjegyezni, hogy ez a módszertan nem a pontos forgalmi érték megállapítására szolgál, és így az adót sem a lakás piaci ára után kell fizetnünk. Az adóztatás alapját képező számított értéket ugyanis 3 tényező határozza meg: a lakóingatlanunk hasznos alapterülete, a törvény keretei között önkormányzati rendelettel megállapított Ft/nm forgalmi érték, valamint az ún. korrekciós tényezők (pl. lakásunk életkora, komfortfokozata stb., amelyekhez a törvény külön szorzószámokat állapít meg). Értékövezetek A szabályozás bonyolultsága okán e helyütt csak utalni érdemes arra, hogy minden önkormányzat rendeletben köteles szabályozni az egyes ingatlantípusokra (pl. családi ház, lakás, üdülő) vonatkozó, adott településen, illetve fővárosi kerületben érvényes Ft/nm átlagértékeket. Az önkormányzatok ennek során kötve vannak a törvény mellékletében meghatározott minimum-maximum értékhatárokhoz, ugyanakkor ha a településen belül jelentősen eltérő értékviszonyok alakultak volna ki, úgy lehetőségük van arra, hogy különböző értékövezeteket jelöljenek ki és az így elkülönített értékövezetekben településrészi átlagértékeket állapítsanak meg ingatlantípusonként.
6233-05-d0000A80Ffbb03f61b637.jpg
Természetesen az ingatlanunk számított értékét – az adóbevallásunk alapján – végső soron nem nekünk, hanem az adóhatóságnak kell kiszámítania, aki a fizetendő luxusadó mértékét határozatban fogja velünk közölni. A számítás elvégzése tehát nem kötelező, ugyanakkor, ha reális esélye van annak, hogy ingatlanunk értéke eléri a 100 milliós határt, úgy célszerű az illetékes önkormányzathoz benyújtanunk egy adóbevallási nyomtatványt lakóingatlanunk adatairól. Nem árt tudni, hogy egy esetleges adóellenőrzés keretében, ha megállapítást nyerne, hogy ingatlanunk luxusadó-köteles, az adóhatóság a bevallás elmulasztásáért az adóhiányon felül 50 százalékos adóbírságra és további mulasztási bírságra kötelezhet bennünket. Fontos végezetül említést tenni arról a kevesek által ismert szabályról, miszerint a fizetendő luxusadóból levonhatjuk az ingatlanunk után az adóévre megfizetett építményadó, üdülő utáni idegenforgalmi adó, illetve kommunális adó összegét. Ezen utóbbi helyi adók alkalmazásáról az önkormányzatok szabadon dönthetnek, és ahol bevezetésre kerültek, ott a kettős adóztatást kizáró szabály okán a luxusadó aligha jelent érdemi többletterhet a nagy értékű lakóingatlanok tulajdonosainak.
