Üdülőingatlant vásárolni nemcsak aránytalanul nagy anyagi megterhelést jelent, de ha az átlagosan két-három hetes évi szabadságunkra gondolunk, nem is igazán gazdaságos befektetés. Ebből a felismerésből ered az üdülőingatlanoknak az év meghatározott időszakára vonatkozó korlátozott használatának a koncepciója, ami a hazai köznyelvben „üdülési jog” néven vált ismertté.
Az üdülési jog megszerzője egy üdülőlétesítmény meghatározott apartmanjának kizárólagos használatára jogosult az év egy meghatározott időszakában, míg az év többi részében az ingatlan használatának joga másokat illet meg. Ez az üdülési konstrukció egyrészt lehetővé teszi a fenntartási költségek megosztását, másrészt olyan szolgáltatások lehetőségét teremti meg, amelyeket egyéni üdülőtulajdonosként nem lenne kifizetődő létesíteni, fenntartani (például teniszpálya, úszómedence stb.). Az üdülési jogok értékesítésére és gyakorlására különböző jogi megoldások alakultak ki. A legegyszerűbb modellben a fogyasztó az üdülőlétesítmény üzemeltetőjével olyan szerződést köt, amely feljogosítja őt egy meghatározott apartman meghatározott üdülési héten történő használatára. Ezeknek a szerződéseknek az időtartama általában húsz-harminc év. A jogosultság megszerzéséért a fogyasztó egyszeri ellenértéket fizet, majd a folyamatos üzemeltetési és karbantartási költségeket az üdülési jogok tulajdonosai évenként megosztják egymás között. Egyre népszerűbbek az úgynevezett szabadidőklub-modellek is, amely konstrukcióban a fogyasztó a csatlakozási díj egyszeri megfizetése ellenében egy szabadidőklubban (amely általában egyesületi, vagy szövetkezeti formában működik) szerez tagságot, és ez a klubtagság közvetíti az üdülési jogot, amely a szabadidőklub valamely apartmanjának adott időszakban történő kizárólagos használatára jogosítja fel. Hazánkban a legelterjedtebb konstrukció a nyolcvanas években még az üdülőszövetkezeti forma volt. Mára a leggyakoribbak azok a jogi megoldások, amelyben az üdülési jog megszerzése befektetési tevékenységgel párosul. Ebben a konstrukcióban a fogyasztó az üdülőlétesítményt tulajdonló részvénytársaság nyilvános forgalomba nem kerülő részvényeit vásárolja meg, és ehhez kapcsolódóan a kiválasztott apartmanra bérleti szerződést köt az üzemeltetővel. A bérleti szerződés előfeltétele tehát, hogy megfelelő számú részvénnyel rendelkezzünk. A részvények névre szólóak és szabadon átruházhatók. A részvénytársaság a tulajdonában lévő valamennyi apartman értékesítése után végelszámolással megszűnik, és a részvényesek a vagyonfelosztás során részesedésük arányában az üdülőlétesítmény tulajdonosaivá válnak. Az időleges üdülőhasználati jog megszerzéséről szóló szerződésekre vonatkozó részletes jogi szabályozás 1999. május 1-jén lépett hatályba. Ez a kormányrendelet az üdülési jogok értékesítésének valamennyi jogi konstrukciójára irányadó általános szabályokat fogalmazott meg. Fő célja az ügyletkötés biztonságának megteremtése és a fogyasztók megfelelő védelmének biztosítása volt. Az üdülési jog legrövidebb időtartama három év, a gyakorlatban azonban az ilyen szerződéseket hosszabb időre, akár 99 évre, sőt „örökre” is kötik. Az üdülési jog megszerzése közvetett módon, valamely gazdasági társaságban való részesedés, illetve szövetkezeti, vagy egyesületi tagság útján is megvalósulhat. A fogyasztónak már a szerződéskötést megelőzően átfogó írásbeli tájékoztatást kell kapnia az üdülőingatlanról, a használati jogról, és minden azzal kapcsolatos költségről. Az értékesítő kötve van a tájékoztatóban írtakhoz, és azok szerződéskötés esetén a szerződés részévé válnak. A szerződés, amelyet a fogyasztó állampolgársága, illetve lakóhelye szerinti állam nyelvén kell megszövegezni, írásbeli alakhoz kötött, és tartalmaznia kell a rendeletben meghatározott valamennyi kötelező tartalmi elemet. A kötelező tartalmi elemek körébe tartozik többek között a használati jog tatalmának pontos meghatározása, az ingatlan felszereltségének, fekvésének részletes leírása, az ingatlanhoz tartozó közművek, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó alap- és kiegészítő szolgáltatások igénybevételének feltételei. A szerződésnek tartalmaznia kell a használati jog megszerzéséért fizetendő ellenértéket, az ingatlan használatáért, az alap- és kiegészítő szolgáltatásokért fizetendő éves díjat, valamint az üdülési joggal való rendelkezés (elidegenítés, csere) jogára vonatkozó tájékoztatást is. A hazai szabályozás – tekintettel az ilyen szerződések bonyolult és nehezen átlátható voltára – lehetőséget teremt arra, hogy a szerződésben vállaltakat még egyszer átgondoljuk, és adott esetben a szerződéskötésre vonatkozó döntésünket visszavonjuk. Az indokolás nélküli elállásra a szerződés megkötésétől számított tizenöt nap áll rendelkezésünkre. Az értékesítő ilyenkor csak a szerződés elkészítése és fordítása költségeinek megtérítését követelheti. Az elállási határidő lejárta előtt egyébként az értékesítő fizetést (ideértve az előleget és a foglalót is) semmilyen jogcímen nem fogadhat el. Az üdülési jogok értékesítésével kapcsolatban érdemes felhívni a figyelmet azokra a problémákra, amelyek a szerződéskötéskor még építés alatt álló, vagy teljes egészében a jövőben felépítendő üdülőlétesítményekkel összefüggésben merülnek fel. Az ilyen ingatlanok elkészítésére a rendelet három éves határidőt állapít meg. Ha az üdülőingatlan a szerződésben meghatározott időpontban, de legkésőbb a szerződéskötéstől számított három év elteltével beköltözésre alkalmatlan, a fogyasztó igényt tarthat a késedelemből eredő kárának megtérítésére, illetve elállhat a szerződéstől. Természetesen a szerződéstől már korábban is elállhatunk (és követelhetjük a kártérítést), ha az értékesítő tájékoztatásából, vagy az ingatlan megtekintése során nyilvánvalóvá válik, hogy az ingatlan csak számottevő késéssel, illetve három éves határidőn belül egyáltalán nem lesz beköltözésre alkalmas. Végezetül érdemes megemlíteni, hogy az üdülési jog népszerűvé válásában jelentős szerepe volt a csererendszer kialakulásának, amely lehetővé teszi, hogy az üdülési jog tulajdonosa jogosultságát a rendszer cserealapjába helyezze, és a magáéért cserében más üdülési jog tulajdonosának jogosultságát gyakorolva a világ bármely részén üdülhessen. A csererendszerben való részvétel feltétele, hogy a rendszerhez csatlakozott üdülőingatlanra üdülési jogot szerezzünk, egyszeri belépési díj fejében felvételt nyerjünk a rendszerbe, fizessük az éves tagdíjat és az üdülési jog cseréjének lebonyolításához kapcsolódó cseredíjat. Ezekről a költségekről és a csererendszer biztosította lehetőségekről a fogyasztót az értékesítőnek ugyancsak tájékoztatnia kell. Fel kell azonban hívni a figyelmet arra, hogy a kiválasztott hely és időpont megszerzésére a rendszer nem nyújt teljes garanciát, arra ugyanis üdülési jogunk értékének és a kiválasztott üdülés iránt megnyilvánuló keresletnek a függvényében eltérő esélyünk van.
