Továbbra sem növekszik a fejlesztők, illetve a beruházók mozgástere a magyarországi ipari ingatlanok piacán, s ezért ez év első negyedében is inkább a bérlők diktálhattak. Bizonyos spekulatív fejlesztések előrehaladtával kisebb túlkínálat alakult ki, ez szintén a bérlők helyzetét erősítette ebben az időszakban.
Tavaly 140 ezer négyzetméternyi ipari ingatlanterületet adtak át Budapesten és közvetlen környékén, ebből 60 ezer négyzetmétert a bérlőkkel egyeztetve, az ő terveik és elvárásaik alapján valósítottak meg. Az idei első három hónapban 16 ezer négyzetméternyi területet adtak bérbe, ez valójában két nagyobb objektumnál, a Dunaharasztiban lévő IPD komplexumban és a vecsési Airport Business Parkban történt. Mindkét esetben irodákat is bérelnek majd az ügyfelek, s mindkét esetben a szerződés független volt az ingatlanok tényleges befejezésének idejétől. A CB Richard Ellis nemzetközi ingatlan-tanácsadó és -közvetítő cég szakértői úgy látják, hogy manapság elég nehéz pontosan meghatározni az ipari ingatlanok iránti keresletet, mivel a bérlőjelöltek zöme logisztikai vállalatként egyszerre több helyre is beadja az igényét. A fejlesztők egyelőre képtelenek úgy behatárolni saját terveiket, hogy a lehető legnagyobb rugalmassággal válaszolhassanak a szükségletek változására. Az is sajátosság, hogy bizonyos vállalatoknak csak viszonylag rövid időre, mondjuk 12-24 hónapra kell raktárhelyiség, ám az is előfordulhat, hogy erre az időszakra viszont egyszerre hatalmas mennyiségű területre tartanak igényt. A mostani raktárállomány körülbelül 450 ezer négyzetméter. A tanácsadó cég szerint nyár közepéig további 14 százalékkal növekszik a kínálat a most futó projektek révén. Mindamellett úgy véli, az emelkedő kereslet egy részét, az 1500 négyzetméternél kisebb területre vonatkozó igényeket, nem mindig sikerült kielégíteni az elmúlt 1-1,5 évben, és ez a helyzet a következő hónapokban sem nagyon változik majd. Természetesen a növekvő kínálat lefelé indította el a bérleti díjakat, s ez a tendencia az első negyedévben sem változott. A hivatalosan meghirdetett havi bérleti díjak 4,5-5,5 euró között mozognak négyzetméterenként, de a bérlők erős alkupozíciója miatt a valóságban általában ennél alacsonyabb a sáv: 4-5 euró között köttetnek az üzletek. A fejlesztők általában öt évet kötnek ki, de a köztük mind jobban erősödő verseny hatására egyesek 3-4 évre is lemennek az üzlet kedvéért. Ha egy bérlő cég, mondjuk egy logisztikai vállalat, az átlagosnál 15-25 százalékkal hosszabb időre és nagyobb területre vonatkozó szerződést ajánl, akkor még jobb feltételeket tud elérni a fejlesztőknél – erősítették meg lapunknak más szakértők. Az ipari ingatlanok piaca 2004 első negyedévében továbbra is kiegyensúlyozott képet mutat. A fejlesztések hajtóereje tipikusan a már beindított vagy már részben be is fejezett projektek továbbfejlesztése, az újabb „ütemek” indítása. Ezek a fejlesztések általában valós piaci igényeket elégítenek ki (még a spekulatív fejlesztések is), így a létrejövő kínálatot a piac gyakorlatilag azonnal fel is szívja – hangsúlyozta Akar László, a GKI Gazdaságkutató Rt. vezérigazgatója. Emlékeztetett, hogy az uniós országokból érkező piaci szereplők többsége szerint hazánk európai uniós csatlakozása – ha mérsékelten is, de – kedvező hatással lehet a raktárak és logisztikai központok keresletére. Részben talán ennek is köszönhetőek az utóbbi negyedévek fokozódó várakozásai. Ez mutatkozik meg abban is, hogy ebben a negyedévben gyakorlatilag ez volt az egyetlen olyan ingatlanpiaci szegmens, ahol a piaci szereplőknek az ebben az időszakban megszokotthoz képest egyáltalán nem csökkent a profitjuk (átlagosan és összességében vizsgálva az ingatlanforgalmazókat és -fejlesztőket). Báthory Balázs, a Wallis Ingatlan Rt. vezérigazgató-helyettese ugyanakkor megjegyezte: az ingatlanfejlesztők már most figyelmeztetnek, hogy egy év múlva – ha a fejlesztési munkák a várakozások szerint haladnak – akár visszájára is fordulhat a helyzet (de legalábbis a verseny igen kiélezetté válhat az egyes szereplők között). Az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők 2004 első negyedévében átlagosan 4-5 százalékos árnövekedést tapasztaltak, míg a következő 12 hónapban reálisan további 4-6 százalékos négyzetméterár-növekedésre számítanak. A kereskedelmi vállalatok és az elosztási láncokban részt vevő más cégek az elmúlt időszakban nagyon sokszor hiába keresték az 500-1500 négyzetméteres raktárakat és a közelükben található, jó minőségű irodákat. A fejlesztőknek talán érdemes elgondolkodni azon, hogy a jövőben indítandó raktárberuházásoknál a projekt egy részét kisebb, vegyes funkciójú területekre oszszák fel – véli sok elemző. Ha ez bekövetkezik, akkor jelentősen javulhat a kihasználtság. Az elmúlt 12 hónapban ez 80-92 százalék között ingadozott attól függően, hogy éppen melyik raktárprojektet fejezték be, illetve mekkora területet adtak bérbe a már üzemelőknél. Az idei első negyedévben kissé javult a kihasználtság, hiszen éppen ebben az időszakban kötötték meg a bérleti szerződéseket az Airport Business Parkban és Dunaharasztiban. Ám amint átadják az M1 Business Park, a Harbor Park és a BILK újabb egységét (ez összesen 46 ezer négyzetméter lesz), ismét romlik ez a mutató. Általában az a tapasztalat, hogy a fejlesztők akkor lépnek újabb kivitelezési szakaszba, ha az első vagy a második raktáregységet már sikerült bérbe adni. Ennek köszönhetően egyes raktáraknál a teljes állománynak akár 30-40 százaléka is üresen állhat, s ezek bérbevétele megjósolhatatlan. (Forrás: VG Online)
