Mire kell figyelni újépítésű lakás vagy ház vásárlása esetén?

Mit mutat a trend?

A lakásépítések több, mint a felét a vállalkozók általi építés jellemzi. Ezeket az újépítésű lakásokat nagyon hamar, már a tervező asztalról elkapkodják a vevők, hiszen az ebben a stádiumban történő lakásvásárlás esetén 10-20%-kal olcsóbban kaphatják meg még a lakást, mintha egy már kész lakást vásárolnának.

Meg lehet-e vásárolni még csak a tervezőasztalon létező lakást?

Nincs jogi akadálya annak, hogy úgy vásároljunk lakást, hogy annak még csak tervei és az építési engedélye létezik, azonban a telken valójában még egy kapavágás sem történt.

Ha új lakás vásárlásába vágjuk a fejszénket, akkor az alábbiakra figyeljünk oda:

• Ellenőrizzük, hogy a telek kinek a tulajdonában van, és ha nem a telek tulajdonosa az eladó, illetve a kivitelező, akkor valóban van-e jogosultsága a telken való építésre.
• Tájékozódjunk, hogy a lakást kínáló, illetve a lakást kivitelező cég valóban létezik-e, nem szerepel-e a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara felfüggesztett kivitelezők, vagy projektcégek nyilvántartásában.
• Rendelkezésre áll-e jogerős építési engedély.
• Elkészült-e a társasház alapító okirat tervezet és az benyújtásra került-e az illetékes földhivatalba
• az általunk megvásárolni kívánt lakás tervrajza összhangban van-e az alapító okirattal, valamint az adásvételi szerződés tervezettel.
• Részletes műszaki leírás áll-e rendelkezésre a megvásárolni kívánt lakásról, amely tartalmazza a kivitelezéssel kapcsolatban felmerülő minden adatot (például: milyen csempe kerül a fürdőbe, hol és milyen villanykapcsolók lesznek stb.).

Nincs akadálya annak sem, ha csak szerkezetkészen vásároljuk meg az új lakást és a belső kivitelezői munkákat magunk szervezzük meg.

Végleges szerződés vagy előszerződés?

Felmerül a kérdés, hogy végleges adásvételi szerződést kössünk, vagy megelégedhetünk az előszerződés megkötésével. Amennyiben végleges adásvételi szerződés kerül megkötésre, akkor a földhivatalba benyújtott alapító okirat tervezetet követően az ingatlan tulajdoni lapján már vevőként magunk is megjelenhetünk azzal, hogy mindaddig, amíg a társasház nem kerül bejegyzésre gyakorlatilag osztatlan közös tulajdonba kerülünk a többi vevővel együtt. A kivitelezést követően pedig, a használatbavételi engedély birtokában kerül majd sor a társasház földhivatali bejegyzésére és az önálló lakások külön albetétesítésére, vagyis arra, hogy az eredeti egy tulajdoni lap helyett minden lakásra, illetve garázsra, tárolóra – az alapító okirat rendelkezéseinek megfelelően – egy új tulajdoni lap kerül megnyitásra. Ekkor az adott lakásra kerülünk majd bejegyzésre, mint tulajdonosok.

Ha csak előszerződést kötünk, akkor az ingatlan-nyilvántartásba nem kerülünk még feltüntetésre sem csak akkor, amikor a használatbavételi engedély már megvan és társasház bejegyzésre került.

Kell-e attól félni, hogy az új lakásként hirdetett lakás tulajdoni lapján többszáz milliós jelzálogjog szerepel?

Az új lakások kivitelezését, főleg, ha nagy a lakások száma, nagy beruházásról van szó, általában nem az eladó finanszírozza, hanem egy külső cég vagy bank. A kivitelezéshez hitelt nyújtó finanszírozó biztosítékként az ingatlan egészére jelzálogjogot fog bejegyeztetni, illetve a bankok előírják, hogy az új lakásokra kötött ingatlan adásvételi szerződésekből befolyó vételár részben vagy egészben a finanszírozó bank által meghatározott számlára folyjék be.

Az adásvételi szerződésekben kell a tehermentesítéssel kapcsolatban egyértelmű és világos rendelkezéseket beiktatni arról, hogy a vételár kifizetése esetén a vevő tehermentes ingatlant szerezzen.

Hogyan fizessük a vételárat?

Új építésű lakás esetén legtöbbször a lakásépítési ütemhez, valamely műszakilag meghatározott készültségi fokhoz kötik a felek a vételárrészek kifizetését a szerződéskötéssel egyidőben megfizetett foglalón túl.

Milyen lakásokra és meddig vehető igénybe a kedvezményes 5%-os általános forgalmi adó?

A korábbi években az új lakások áfáját 5%-ban megállapító szabály megtöbbszörözte a lakásépítési kedvet. Főszabály szerint 2019.12.31-ével ez megváltozik, ugyanis az új lakások áfája ezt követően már 27% lesz néhány kivétellel. Lássuk, milyen feltételekkel lehet még 5%-kos áfával lakást vásárolni!

• Az 5%-os adókulcs alkalmazásának feltétele, hogy az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan legyen, tehát a garázs, tároló akkor is 27%-kos áfás lesz, ha a lakással együtt kerül megvásárlásra.
• Amennyiben a kérdéses ügylet 2019. december 31-ig részben vagy egészben teljesül, úgy az 5 %-os adókulcs a feltételek fennállása esetén alkalmazható. Tehát a 2019.12.31-ig kiszámlázott és teljesített vételárrész vonatkozásában alkalmazható a kedvezményes áfa kulcs.
• A kivétel: Amennyiben az ügylet 2020. január 1-ét követően, és 2023. december 31, napjával bezáróan teljesül, alkalmazható az 5%-os adókulcs, ha a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján már rendelkezésre állt végleges, jogerőre emelkedett építési engedély.

Fontos kiemelni azt is, hogy az építési engedély módosításának nincs jelentősége, ha egyébként a végleges és jogerős építési engedély 2018. november 01-ével rendelkezésre állt. Nem befolyásolja az adómértéket az építtető személyének 2018. november 1. napját követően történt megváltozása sem, ha az engedély véglegessé válása, illetve az egyszerű bejelentés megtétele legkésőbb 2018. november 1. napjával megtörtént.

Azért legyünk körültekintők! A szerződésben meghatározott, az egyes műszaki tartalmakhoz kötött fizetési határidőket nem biztos, hogy érdemes megváltoztatni abban a reményben, hogy előre fizetve csak 5%-os áfát kell fizetni, hiszen a részletekben történő teljesítés a vevő részére egy biztosítékot jelenthet arra, hogy a kivitelezést ellenőrizze.

A Lakáskultúra Online ott van a Facebookon is! Klikkelj ide, és lájkolj minket a legújabb lakberendezési trendekért, kreatív ötletekért és a magazinnal kapcsolatos friss infókért, valamint látogass vissza a www.lakaskultura.hu-ra, ahol új lakásokkal, tippekkel várunk minden nap!