A bérelt lakásban élők egyik rémálma, hogy a tulajdonos úgy dönt, eladja az ingatlant. Kellemetlen helyzet, de valóban azonnal költözni kell ilyenkor? Esetleg jogosultak-e bármilyen kártalanításra?
A lakásbérleti szerződéseknél is, mint minden egyéb szerződésnél igaz az, ha valamilyen kérdést a szerződés nem szabályoz, akkor a jogszabályban, lakásbérlet esetén a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
Még több hasonló cikk
Kit terhel a javítás költsége egy albérletben?
Csőtörés, beázás, csöpögő csap – egy lakás bérbeadásakor felmerülhetnek olyan problémák, amelyeket javítani kell. Ki fizet: a bérlő vagy a tulajdonos? Dr. Réder Erika válaszol.
Tekintsük át, hogy milyen szabályok érvényesek akkor, ha a lakás tulajdonosának személye akarva vagy akaratlanul, de megváltozik.
Határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés védi jobban a bérlőt?
A lakás tulajdonosa az őt megillető rendelkezési jog alapján dönthet úgy – akár az érvényes bérleti szerződés léte esetén is –, hogy az ingatlanát értékesíti. Ez az értékesítés azonban a bérleti jogviszonyt nem érinti, az új tulajdonos a régi helyébe lép a fennálló bérleti szerződés bérbeadójaként. Ez azt jelenti, hogy az eredeti bérleti szerződés feltételeit kell esetleges megszüntetési szándék esetén alkalmazni.
Attól függően, hogy a bérleti szerződés határozott vagy határozatlan időre szól, van a tulajdonosnak nagyobb szabadsága.
Amennyiben a bérleti szerződés határozatlan időre jött létre, akkor a szerződésben rögzített, általában hónapokban meghatározott felmondási idő betartásával mondhatja fel a bérbeadó a szerződést rendes felmondással. A bérleti szerződésben célszerű olyan hosszú határidőt megszabni a bérlő részéről, hogy elég ideje legyen arra, hogy a lakást kiürítve úgy tudja elhagyni, hogy biztonsággal másik bérleménybe tudjon költözni.
Ha a szerződésben nincs rendelkezés, akkor a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja
- a) napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra;
- b) heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján;
- c) havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig;
- d) hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig.
Határozatlan idejű bérleti szerződés esetén a tulajdonos a felmondási idő figyelembevételével tudja a lakás eladását tervezni, főleg akkor, ha az új tulajdonos valóban igényt tart majd a lakás használatára is. Ezekben az esetekben a gyakorlat az, hogy a lakás eladására vonatkozó szerződésben az eladó és a vevő megállapodnak, hogy a tulajdonos a bérleti szerződést a szerződés rendelkezései szerint felmondja, és a birtokba adás időpontját ennek figyelembevételével határozzák meg.
Határozott időre kötött bérleti szerződést csak és kizárólag a jogszabályban kifejezetten nevesített esetekben mondhatja fel rendes felmondással a bérbeadó, amely eseteket a későbbiekben részletesen ismertetünk. Alapvető szabály tehát, hogy a határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással nem szüntethető meg.
Természetesen nem kizárt, sőt egyre gyakrabban fordul elő, hogy az új tulajdonos nem akarja a lakást használni, hanem azt maga is befektetési céllal vásárolja meg. Ebben az esetben nincs szükség a tulajdonos részéről a bérleti szerződés felmondására, hiszen a lakás eladása a bérleti szerződést nem szünteti meg, az változatlan feltételekkel hatályban marad az új tulajdonos és a bérlő között.
Köteles a bérlő a lakásba bárkit beengedni, ha a tulajdonos a lakást el akarja adni?
A bérbeadónak alapvető joga, hogy a lakást időközönként ellenőrizze, a lakást megtekintse. Abban az esetben azonban, ha a tulajdonos úgy dönt, hogy a lakását el akarja adni, a bérlőnek biztosítania kell, hogy ne csak a tulajdonos, de az érdeklődők is a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthessék a lakást. Jó bérlő és bérbeadói viszony esetén ezt az érintettek zavartalanul le tudják bonyolítani. Az együttműködő bérlők is meg szoktak ilyen esetben határozni egy vagy több napot, illetve napszakot, amikor fogadják a „látogatókat”.
Ugyanakkor olyan esetre is van példa, hogy a bérlők kifejezetten kérik, hogy hosszabb felmondási idő esetén a tulajdonos ne csináljon átjáró házat a lakásból, és például csak a 3 hónapos felmondási idő felétől hirdesse meg a lakást és kelljen a bérlőnek az érdeklődőket fogadni. Természetesen az sem kizárt, hogy abban állapodnak meg, hogy a bérlő nem is kell, hogy „otthon” legyen, amikor a tulajdonos az ingatlant bemutatja.
A lakás új tulajdonosa milyen kivételes esetben mondhatja fel a bérleti szerződést?
Ahogy az a fenti rendelkezésekből is kitűnik, a lakás tulajdonosának személyében bekövetkezett változás a felek jogain és kötelezettségein nem változtat. A tulajdonosváltozást követően az új tulajdonos részére kell majd a bérleti díjat fizetnie a bérlőnek és neki kell majd jeleznie, hogyha a lakással kapcsolatban valamilyen problémája van.
A bérlőnek alapvető érdeke, hogy az új tulajdonos ismerje a bérleti szerződés rendelkezéseit, annak feltételrendszerét, annál is inkább, mivel az új tulajdonosnak a jogszabály kifejezett jogot biztosít arra a határozott időre kötött bérlet esetén, hogy felmondja a bérleti szerződést, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.
A bérleti szerződés felmondása esetén mikor kell kiköltözni?
Azt, hogy mely időpontban szűnik meg a szerződés rendes felmondás esetén, a fent már ismertetett szabályok figyelembevételével kell kiszámolni.
Abban az esetben, ha a bérleti szerződést akár a régi tulajdonos akár az új tulajdonos jogszerűen, a szerződésben, illetve a jogszabályban meghatározottak szerinti határidő betartásával mondta fel, akkor a bérlő a lakást kiürítve, kitakarítva köteles a szerződés megszűnésének napján a tulajdonosnak átadni.
Ezt olvastad már?
Mire kell figyelni egy lakásbérleti szerződés megkötésénél?
Ahhoz, hogy a későbbiekben elkerülhessük az előre nem várt problémákat, jogász szakértőink sorra veszi azokat a pontokat, amelyekre mindenképp érdemes kitérni, rákérdezni, esetleg utánajárni az albérlettel kapcsolatosan.
A tulajdonos jogszerű felmondása esetén a bérlő sem cserelakásra, sem kártérítésre nem tarthat igényt. Más a helyzet azonban, ha a felmondás nem jogszerűen történt. Ilyen esetben – annál is inkább, mivel a bérlő van birtokon belül, ő használja a lakást – nem köteles onnan kiköltözni. A jogszabály alapján fennálló birtokvédelemi rendelkezések a bérlőt alapvetően ilyen vitás helyzet esetén védik. Ha a bérlő nem akar az ingatlanból kiköltözni, a tulajdonos lesz az, aki meg kell indítsa a bérlő és a lakásban tartózkodó személyek ellen a bírósági eljárást kérve az ingatlan kiürítését, amely eljárásban a bíróság a felmondás jogszerűségét kifejezetten vizsgálni fogja, és a bérlő megalapozott igénye esetén akár kártérítést is megállapíthat javára.
Abban az esetben, ha például a bérlő az új tulajdonos, tehát az új bérbeadó személye miatt dönt úgy, hogy a határozott idejű bérleti szerződést annak ellenére felmondja, hogy a jogszabály, illetve a szerződés őt erre nem jogosítja fel – gyakorlatilag kiköltözik a lakásból és felhagy annak használatával, illetve a fizetési kötelezettségeivel – szerződésszegést követ el, amely a bérbeadó kártérítési követelését alapozza meg. Ilyenkor a fennmaradó bérleti időre is megilleti a bérleti díj összege, kivéve, ha időközben legalább ugyanolyan összegért ki tudja adni bérbe az ingatlant a bérbeadó. A jogellenesen eljáró bérlőnek ezen kívül többek között meg kell térítenie az új bérlő keresésével kapcsolatban felmerülő költségeket is, például az ingatlanközvetítői díjat.
Mi lesz a kaucióval?
A bérleti szerződés alapján a bérlő által az eredeti tulajdonosnak kifizetett kaucióval (óvadékkal) a lakás új tulajdonosa lesz köteles elszámolni a bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlővel a szerződésben rögzített feltételek szerint. Amennyiben a lakásban semmilyen kár nem keletkezett és nincs sem bérleti, sem közüzemi, vagy közös költség tartozása a bérlőnek, akkor a kauciót az új tulajdonos köteles lesz visszafizetni a bérlőnek.
A gyakorlatban nem fogja visszafizetni a kauciót a bérbeadó a fent említett esetben sem, ha egyéb jogcímen keletkezett kára. Erre akkor van lehetősége, ha a szerződésben ezt kifejezetten rögzítették, és az óvadék az ilyen jellegű károkozásra is biztosítékként került kikötésre.
Mi a helyzet, ha a bérlő személyében történik változás?
Tekintettel arra, hogy a bérleti jogviszonyt a bérlő halála nem szünteti meg, a bérlők helyébe a jogviszonyban az örökösei lépnek, a határozott idejű bérleti szerződés esetén a jogszabály kifejezetten 30 napos rendes felmondási jogot biztosít a bérlő örököseinek arra, hogy a nem kívánt és szükségtelen bérletet felmondják.
A felmondási időt ilyen esetekben
- a) ha hagyatéki eljárásra nem került sor, az örökhagyó halálától;
- b) hagyatéki eljárás esetén a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától;
- c) öröklési per esetén a bírósági ítélet jogerőre emelkedésének napjától
kell számítani.
Mivel a hagyatéki eljárások általában hosszú ideig tartanak, több hónapig, de akár évekig is elhúzódhatnak, az örökösöknek érdekében állhat, hogy a tulajdonossal egyeztetve, akár a kaució egy részéről vagy teljes összegéről lemondva megegyezzenek a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésében.
