Az épületek megromlott állapota, egyes részeinek (cserép, vakolat) lehullása könnyen okozhat súlyos károkat testi épségünkben, vagyontárgyainkban. A károsultak érdekeinek védelmében a törvényhozó a károknak erre a sajátos körére speciális felelősségi szabályokat alkotott.
Az épületkárok leggyakoribb esete, amikor a meglazult tetőcserepet, a hámló vakolatot a szélvihar a ház előtt parkoló autókra sodorja. Gyakran keletkezik kár abból is, hogy az épület teraszán kilazul a korlát, leválik valamilyen díszítő elem (gipszszobor), rossz állapotú a lépcső, vagy éppen kiszakad a nyílászáró szerkezet. A bírói gyakorlat az épületkárok közé sorolja a tetőről lezúduló havat is. Mivel az épületkárok esetében nem az épületen végzett munkálatok során történik a károkozás, hanem a nyugalmi helyzetben álló épületről lehulló tárgy, vagy az épület más hiányossága vezet károsodáshoz, ezért az ilyen károk esetében a kárt okozó személy sokszor nem is állapítható meg. A törvényhozó felismerte ezt a problémát, ezért a Polgári Törvénykönyvben speciális szabályként kimondja, hogy az épületkárokért a károsulttal szemben minden esetben az épület tulajdonosa felel. Ebből a szempontból nincs jelentősége annak, hogy az épület kivitelezője, vagy a karbantartást végző vállalkozó munkavégzése során megszegte-e szakmája szabályait, illetve hogy az épületet nem a tulajdonos építtette, hanem például annak jogelődje, a korábbi tulajdonos. A károsult irányában nincs kártérítési felelőssége a bérlőnek, illetve a haszonélvezőnek sem. A felelősség alól a tulajdonos csak akkor mentesülhet, ha bizonyítja, hogy nem sértették meg az építkezésre és a karbantartásra vonatkozó szabályokat, illetőleg hogy az építkezés és a karbantartás során a károk megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Ez a törvényi rendelkezés természetesen minden egyes konkrét esetben egyedi értelmezésre szorul. A tulajdonos az építési és karbantartási szabályok megsértése esetén akkor is felel, ha az neki nem róható fel. Nem hivatkozhat arra, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályok megszegéséről nem tudott, illetve hogy azt nem ő, hanem a kivitelező sértette meg. Nem védekezhet sikeresen azzal sem, hogy ő az épületet a szabályszegés után vásárolta meg, így az épület előző tulajdonosa volt az építkező, illetve a karbantartást végző személy. Bárki is sérti meg az említett szabályokat, mindig az felel, aki a kár bekövetkeztének időpontjában az épület tulajdonosa volt. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a szabálysértésnek a kárral okozati összefüggésben kell lennie. Ezt azt jelenti, hogy ha például az épületet az engedélyezettnél magasabbra építették, de a kárt nem ez a körülmény, hanem a vihar által lesodort cserép okozta, akkor az építési szabály megsértése miatt a tulajdonos felelőssége nem állapítható meg. Amennyiben az építési és karbantartási szabályokat nem sértették meg, az épülettulajdonosnak azt is bizonyítania kell, hogy a károk megelőzése érdekében az építkezés, vagy a karbantartás során úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A bírói gyakorlat ettől a szabálytól némileg eltérően a tulajdonos felelősségét akkor is megállapíthatónak tartja, ha a károk megelőzése érdekében nem ő, hanem az előző tulajdonos mulasztotta el a szükséges intézkedések megtételét (például hófogó felszerelését, ha a lezúdult hó okoz kárt). Hangsúlyozni kell, hogy a fenti szabályok nem érvényesülnek akkor, ha az épületről a tatarozás, vagy az építkezési munkálatok során esik le valamilyen épületrész (ilyen például a tetőfedési munkák végzése során, a szükséges óvintézkedések elmulasztása következtében leeső tetőfedő cserép okozta kár). Abban az esetben, ha az építkezés, a karbantartás szabályait az építkezés, illetve a felújítás alatt sértették meg, és a kár is ekkor következett be, a károsulttal szemben nem az épület tulajdonosa, hanem a kivitelező, a kárt okozó vállalkozó felel. Érdemes végül megemlíteni az épületekre kifüggesztett cégtáblákat, fényreklámokat, illetve más hasonló dekorációkat. Az ilyen tárgyak leeséséből származó kárért nem az épület tulajdonosa felel, hanem az, akinek az érdekében a tárgyat kifüggesztették: cégtábla esetén a cégtulajdonos, reklám esetén az, akit reklámoznak, hiszen nekik fűződik anyagi érdekük a kifüggesztéshez. Abban az esetben azonban, ha az üzlettulajdonos, akinek a cégét a kifüggesztett tábla hirdeti, már elhagyta a helyiséget, vagy megszűnt a cég, amelyet reklámoztak, de a cégtáblát, reklámot nem távolították el, az épülettulajdonos felelősségét lehet megállapítani.
