A legnagyobb körültekintéssel megkötött lakásbérleti szerződés sem garantálhatja a konfliktusmentes kapcsolatot bérbeadó és bérlő között. Érdekeink hatékony védelme nélkülözhetetlenné teszi a lakásbérleti szerződés megszüntetésére vonatkozó alapvető szabályok ismeretét. A bérleti szerződések megkötéséről decemberi számunkban tájékoztattuk olvasóinkat.
A szerződés megszüntetésének legegyszerűbb módja a bérbeadó és a bérlő közös megegyezése. A megszüntetés feltételeit a felek szabadon határozhatják meg, ellenkező kikötés hiányában azonban a még esedékes szolgáltatásokat (pl. lakbérhátralékot) teljesíteni kell, az ellenérték nélkül maradt szolgáltatást (pl. az előre fizetett lakbért) pedig vissza kell fizetni. A lakásbérleti szerződést mind a bérbeadó, mind a bérlő egyoldalú felmondással is megszüntetheti. A felek érdekeinek védelmében a felmondás jogát a törvény szigorú követelményekhez köti. A lakásbérleti szerződés csak írásban mondható fel és csak a törvényben meghatározott felmondási idő betartásával. Azonnali hatályú felmondására nincs lehetőség, a szóbeli felmondás pedig semmis. A bérbeadó a szerződést felmondhatja, ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg. Felmondás előtt a bérlőt a teljesítésre írásban fel kell szólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül felmondással élhet. A felszólítás nincs határidőhöz kötve, tehát a bérbeadó akár több havi lakbérhátralék megfizetésére is felszólíthatja a bérlőt. A felmondás azonban csak az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál. A bérlőt a lakbérfizetésen kívül egyéb kötelezettségek is terhelik. Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról. A felek megállapodhatnak azonban abban is, hogy a bérbeadót terhelő kötelezettséget a bérlő magára vállalja, például a lakást ő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ha a bérlő a szóban forgó lényeges kötelezettségét felszólítás ellenére sem teljesíti, a bérbeadó a szerződést felmondhatja. A bérbeadó a kötelezettség teljesítésére – az elvégzendő munka természetétől függően – írásban megfelelő határidőt köteles biztosítani. Nem lehet olyan rövid határidőt kitűzni, ami alatt a bérlő a munkákat elvégezni nyilvánvalóan nem tudja. Nem teljesítés esetén ugyanis a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál. A bérlő és a vele együtt lakó személyek a bérbeadóval és a lakókkal szemben kötelesek az együttélés követelményeit betartani. Az ezzel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartás a felmondás következményeit vonja maga után. A bérbeadó akkor is felmondhatja a lakásbérleti szerződést, ha a bérlő, vagy a vele együtt lakó személyek a lakást, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségeket, területeket rongálják, vagy rendeltetésellenesen használják. Ha a bérlő, vagy a vele együtt lakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, akkor a bérbeadó az eset tudomására jutástól számított nyolc napon belül köteles a bérlőt írásban felszólítani a magatartás megszüntetésére, vagy a megismétlésétől való tartózkodásra. A felmondást csak a magatartás folytatásától, vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül lehet közölni. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de nem lehet rövidebb tizenöt napnál. Nincs szükség előzetes felszólításra, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartása nem várható el. Ilyen esetben a felmondás a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül közölhető. Magántulajdonban lévő lakások esetében lehetőség van arra, hogy a bérbeadó a lakásbérleti szerződést akkor is felmondja, ha a bérlő nem szolgáltatott okot a felmondásra, és a bérbeadó a bérlő részére megfelelő cserelakást sem ajánl fel. Ez az indokolás nélküli szabad felmondási jog az 1994. január 1. után létesített határozatlan idejű lakásbérleti szerződésekre terjed ki, ha a felek a szerződésben másképpen nem állapodtak meg. Nem szükséges tehát a szerződésben külön kikötni, hogy a lakásbérlet megszűnése után a volt bérlő másik lakásra nem tarthat igényt. Fontos hangsúlyozni, hogy a felmondási idő ilyenkor nem lehet rövidebb három hónapnál. A bérlő a felmondási jog gyakorlását illetően lényegesen kedvezőbb helyzetben van, ugyanis a határozatlan időre kötött szerződést írásban bármikor felmondhatja. Felmondása a hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál. Ha a lakásbérleti szerződés határozott időre szól, akkor felmondásra általában nem jogosult. Kivétel ez alól, ha a bérbeadó a jogszabályon, vagy a szerződésen alapuló lényeges kötelezettségét nem teljesíti, és ezért a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmatlan.
