Egy fejlesztési telek kiválasztásával összefüggő problémakör komplex, jelen cikk keretein belül csak korlátozottan mutatható be. Alapvető kiindulópont, hogy kínálata véges, korlátozott mértékben áll rendelkezésre.
2007-02-09 Jellegéből adódóan térben nem mozgatható, legfőbb ismérve az elhelyezkedése és egyéb természeti adottságai, környezete, infrastruktúrája. Az előbbiekből következően minden telek bizonyos szempontból egyedi erőforrásnak tekinthető – hívja fel a figyelmet Lindwurm György, a DTZ értékbecslési üzletágának vezetője. Mint írja, az adott telek megítélése a legjobb hasznosítást illetően időben változhat. A vevő esetenként tehát figyelembe veszi azt a jövőbeli várakozást, hogy a jelenleg piaci szempontból vagy a hatósági előírások miatt nem fejleszthető terület a jövőben alkalmas lehet pl. logisztikai, majd kiskereskedelmi, irodai vagy lakófejlesztésre, így biztosítva végül a lekötött tőke elvárt megtérülését – figyelmeztet a szakember. A fejlesztési terület egyes jellemzői megváltoztathatók, ez természetesen többletköltséggel és az előkészítési/fejlesztési időszak elhúzódásával járhat. Ilyen lehet például a terepviszonyok miatt felmerülő földmunkatöbblet, amellyel a tervezett projekt láthatósága is kedvezőbbé tehető. Az infrastrukturális beruházásokon belül említhető az új útkapcsolatok, csomópontok kialakítása vagy akár az elektromos áram önálló megtermelése, saját szennyvíztisztító építése, kutak fúrása. Kockázatot jelenthet az is, hogy a szükséges változtatások egyáltalán végrehajthatók-e – fűzi hozzá a szakértő. A műszaki/gazdaságossági megvalósíthatóságon kívül akadályként léphetnek fel a hatósági előírások. A nem megfelelő szabályozású (pl. mezőgazdasági) telkek értelemszerűen alacsonyabb áron kelnek el, mint az azonnali fejlesztésre alkalmas területek. Ezért a fejlesztők sok esetben vállalják a vonatkozó övezeti előírások megváltoztatásával, új szabályozási tervek készítésével és elfogadtatásával járó kockázatot. Az építési előírások megváltoztatásához kapcsolódóan azonban az önkormányzat (szerződés keretében) kötelezheti a beruházót további, az adott terület környezetét érintő fejlesztések elvégzésére (pl. épületek, terek felújítása, új útkapcsolatok kiépítése). További, akár jelentős mértékű költséget is kiváltó tényező lehet a talaj szennyezettsége. Az erre irányuló vizsgálatok elvégzésére esetenként nincs lehetőség, például a vételi ajánlattételre kikötött rövid határidő miatt. Ekkor általában csak a terület múltbeli használatának, illetve a környezetben található tevékenységeknek a vizsgálata adhat némi támpontot.
