Az ingatlan adásvételi szerződések megszövegezése köztudottan az ügyvédek feladata és egyben felelőssége. Az ingatlanvásárlás mindazonáltal életünk egyik legfontosabb ügylete, ezért ha a kiszemelt lakás vételárát netán csak részletekben tudnánk megfizetni, akkor nem árt tisztában lennünk az adásvétel lebonyolításánál gyakran elhangzó olyan fogalmakkal, mint a tulajdonjog fenntartása vagy éppen függőben tartása.
? A tulajdonjog fenntartása, illetve a beadvány függőben tartása első hallásra bonyolult jogi szakkifejezésnek tűnhetnek, jelentésükkel célszerű azonban már a szerződés aláírását megelőzően megismerkedni, és ügyvédünk közreműködésével dönteni arról, hogy a két jogintézmény közül melyik szolgálja jobban az érdekeinket. ? A két jogintézmény gyakorlati jelentősége akkor merül fel, ha az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg nem tudjuk vagy esetleg nem akarjuk a teljes vételárat megfizetni. Ez leggyakrabban akkor fordul elő, ha bankhitelből finanszírozzuk a lakásvásárlást, illetve ha a szerződés aláírásakor csak foglalót adunk át. Ilyen esetekben természetesen méltánytalan lenne elvárni az eladótól, hogy a szerződéskötés napján (a teljes vételár megfizetése előtt) kiadja a tulajdonjogunk földhivatali bejegyzéséhez szükséges engedélyt. Másik oldalról persze nekünk is megfelelő garanciát kell kapnunk arra, hogy a foglaló átadását követően az eladó már ne adhassa el másnak az ingatlant és azt ne is terhelhesse meg. ? A fenti kockázatok kiküszöbölésére született meg a „tulajdonjog-fenntartással történő eladás” intézménye. Ennek lényege, hogy az eladó a tulajdonjogát az adásvételi szerződés megkötésekor legfeljebb a teljes vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja és ún. „tulajdonjog-fenntartással történt eladás” tényének feljegyzését kérheti a tulajdoni lapra. A feljegyzés eredményeként az eladónk a tulajdonjog-fenntartás ideje alatt – azaz a teljes vételár megfizetéséig – az engedélyünk nélkül nem adhatja el és nem is terhelheti meg a lefoglalózott ingatlant. Nem árt tudni, hogy a tulajdonjog-fenntartás tényének feljegyzése nem képes megakadályozni az eladó ellen irányuló végrehajtási jog bejegyzését és végső soron az eladott ingatlan végrehajtását sem.
febr-2-d0000AB5Aa9dc34d6e4ca.jpg ? A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom egyértelműen vevői érdekeinket szolgálja. Különösen igaz ez akkor, ha nem vagy csak tetemes késedelemmel fizetnénk meg a hátralékos vételárat. Hasznos tehát tudni, hogy a „tulajdonjog-fenntartással történt eladás” ténye csak a hozzájárulásunkkal törölhető a tulajdoni lapról, és ha ezt megtagadnánk, úgy az eladónk a törlést csak peres úton fogja tudni követelni. Ezt a méltánytalan helyzetet célszerű már a szerződéskötéskor kiküszöbölni, ezért lehetőségünk van arra, hogy a „tulajdonjog-fenntartással történt eladás” tényét határozott időre kérjük feljegyezni. A határidő letelte után a földhivatal hivatalból fogja törölni a feljegyzett tényt, ezáltal az eladó számára bírósági procedúra igénybevétele nélkül nyílik meg az ingatlan újbóli értékesítésének a lehetősége. A teljes cikk a Lakáskultúra februári számában olvasható.
